盼望着，盼望着，2022年亚运会的脚步越来越近，杭州“四城”之一的云城建设又加快了一步。

3月2日，杭州西站枢纽站城综合体项目所涉及的两宗地块均以底价成功出让，总建面高达128万平方米，由杭州市西站枢纽开发有限公司与融创、中国铁建等多家公司组成了两个联合体拿下，成交金额共计约53.77亿元。

根据云城建设规划，北侧地块将用于建设商业、酒店、娱乐康体、影视文化中心等，建筑最高约399米，建成后将取代钱江南岸310米高的杭州世纪中心，成为崭新的杭州“第一高楼”。

这个TOD项目将在今年内开工、7年后交付，操盘手正是已在杭州拿下诸多大体量商住项目的融创，以及拥有多个高铁站综合体成功项目的鹏瑞利。

融创底价地标

就土拍市场而言，近日多地发文明确今年将推行住宅用地“集中供地”模式、年内发布住宅用地公告不能超过三次，因涉及北上广深杭等22座重点城市，在地产行业引起了极大的关注和媒体讨论。

但在商业用地供应上，各地招拍挂仍按计划进行，目前影响有限。

以杭州西站综合体项目地块出让为例，早在2020年便已启动商议，但正式挂牌时间推迟到了2021年1月29日，由杭州市规划和自然资源局余杭分局发布对余政储出[2021]5、6号杭州市余杭区国有建设用地使用权的挂牌信息，即余杭组团YH-18单元(高铁枢纽中心)F-04和F-09地块。

3月2日上午9点15分至9点30分，仅经过一轮报价，该项目一北一南两宗地块便完成了挂牌出让：融创+西站枢纽开发联合体以25.04亿元竞得北侧地块，鹏瑞利+西站枢纽开发+中国铁建+大铁路投资联合体以28.73亿元竞得南侧地块。

出让文件显示，北侧地块出让面积7.55万平方米，容积率7.9，建筑面积59.62万平方米，限高400米，楼面价4200元/平方米，将建成7幢高层建筑（含日后的杭州“第一高楼”），预期在今年9月开工。

南侧地块出让面积9.69万平方米，容积率7.1，建筑面积68.82万平方米，楼面价4175元/平方米，将建成多栋高层建筑，总建面8万平方米的云城展示窗口“云门”地上部分将在今年7月开工。

按照云城规划概念以及高铁站房“站城一体化”理念，杭州云城将以杭州西站枢纽为核心，覆盖酒店、商务办公、公寓、文娱、会展、科创等业态，利用枢纽南北两侧传统车站广场，同时促成土地开发强度提高、解决城市发展短板、提升城市空间品质，实现铁路运输和城市综合服务的多重功能复合，即站城融合。

其中，商务办公方面拟引入以云计算为代表的数字科技创新等资源，为人才创业、产业发展提供平台，总建面超50万平方米；引入至少2个五星级以上酒店、总建面超13万平方米，以及满足高端商务、会务、会展需求的国际交流中心1.5万平方米；配置新商业的商业文化服务15万平方米，同时规划服务公寓——可销售、可分割转让。

这与近期着重发展会展、文旅产业的融创思路相契合。

早在2020年9月，据融创官微披露，融创中国董事会主席孙宏斌一行曾与浙江省委常委、杭州市委书记周江勇进行会面，双方有意在会展业、文旅产业发展等方面进行合作，而孙宏斌确认未来将进一步加大在杭州的投资布局力度。

2012年首次进入杭州后，融创将杭州定位为北京、天津、上海、重庆四座直辖市之外的第五座战略核心城市。截至2020年中期报告，融创杭州可销售物业总建筑规模为1080.73万平方米，总土储面积787.29万平方米，其中权益土储面积439.81万平方米。

在杭州土地招拍挂中，融创所拿地块一般颇具体量。据观点地产新媒体不完全统计，近半年来融创已先后落子杭州富阳、萧山等区域，拿地溢价率保持在30%以下；此前也多以收购方式扩储，包括2016年底8.59亿收购杭州金翰及金成房地产旗下三项目部分股权，2019年收购杭州城北43万平方米大型商业综合体万融城等。

鹏瑞利TOD玩法

杭州西站枢纽开发引入多家公司组成的联合体中，融创已非新面孔，而中国铁建、大铁路投资均是国资集团，只剩下鹏瑞利的名字相对陌生。

据了解，鹏瑞利为一家新加坡地产开发商，擅长大型商业地产开发+医疗健康产业运营，投资物业分布于中国、新加坡、马来西亚、印尼、缅甸，斯里兰卡和加纳，物业总建面约630万平方米。

在中国境内，持有、运营了圣丹福国际医疗（广州圣丹福现代医院）、圣丹福整形美容医院、鹏瑞利国际名医馆、上海人寿堂等，并持有北京通州运河ONE大船项目、沈阳龙之梦综合项目、佛山鹏瑞利季华广场以及四个高铁站综合项目等。

此前报道中，鹏瑞利曾在赌王何鸿燊之女何超琼名下信德集团9.8亿元退出内地项目（北京通州运河ONE大船项目）、同时收购珠海横琴信德口岸商务中心交易中，扮演了集买卖双方于一身的交易角色。

北京通州运河ONE大船项目（原信德中心二期）为信德与鹏瑞利2012年合作开发，总建筑面积超过840万平方英尺（约84万平方米）。

具体到高铁站综合项目，鹏瑞利四个项目均毗邻强二线城市的高铁站，为覆盖医疗康养、养老护理、酒店、公寓等多种业态的大型综合项目，即成都东站综合项目、西安北站综合项目、鹏瑞利国际健康商旅城-天津南站项目和鹏瑞利国际健康商旅城-昆明南站项目，目前已营业的仅成都东站综合项目中的鹏瑞利国际医疗健康中心。

可以发现，鹏瑞利在中国境内的四个高铁站综合项目分别选址成都、西安、天津和昆明的高铁站附近，以公共交通为导向、并非主打市中心商业，而是兼具医疗康养+商业地产开发的复合TOD项目；同时，项目均为大体量联合开发、运营为主，部分公寓、酒店的客群目标为鹏瑞利旗下医院求医、康养的人群租住需求，且状态多为仍在建设中。

在项目的运营上，鹏瑞利采用分层出售/长期持有策略，以分层地契的方式出售各类别物业（如住宅和分级零售单元），所售面积可达建筑物总面积的50%，其余面积长期自持，以更好地管理资金流向，同时从经营长期资产中获取增值收益、实时优化股东回报。

本次拿地虽然是鹏瑞利首次进军杭州市场，但其早在2021年2月初便已开始招兵买马。

其杭州在招岗位共9个，涉及财务会计、人事行政、土地造价、成本及设计等多个职能，以5-10年及10年以上工作经历为主，招聘定位即为成熟人才。

联手中国铁建、杭州交通国企之后，鹏瑞利所持有的权益、运营权、收益等将如何分配，南北两侧地块将如何更好地互相补充、协同发展，这些仍有待更多官方公告，目前尚不得而知。

拿地只是第一步，长达7年的建设周期、杭州城西相对不够成熟的配套设施想必也将对鹏瑞利、融创等企业，提出更高的资金管理要求和运营挑战。

中广融媒广告资源网系北京中广巨力信息技术有限公司旗下开发建设的全国户外广告资源权威网络门户。网站将户外广告公司、户外设备公司、户外广告投放客户等整合于一体，形成一个户外广告专属产业链资源平台。中广融媒广告资源网为广告主提供一站式的广告资源选购服务，为媒体主提供领先的广告资源展示系统、管理系统和媒体推广平台。

点击了解中广融媒广告资源网>>> 

注：图文均来源于互联网，如有侵权，请联系作者删除