挂牌了40天的上海起拍楼面价最高的地块，顺利被上海城投摘下。

1月5日，上海黄浦区豫园社区地块挂牌截止，因仅1人报名，地块最终以底价176亿元成交，竞得人为上海城投。

据出让信息显示，地块起价176亿元整，竞买保证金35.2亿元，起始楼面价89567元/平方米，远远超过上海历年来出让地块的楼面起价。不过以最终成交价来看，该地块只能排第二，成交楼面价最高为2016年融信在静安区中兴路摘得的商住地，达100218元/平方米。

其中，地块的住宅开发体量要超过13.8万平方米，如果按照地上商业+住宅计容面积及176亿元总价计算，那么实际楼板价约93500元/平方米，扣除保障房面积，楼板价则约为97000元/平方米。

该地块位于上海老牌“城市中心”黄浦区，是近年来几乎零供应的区域，实属稀缺资源。由于地块属于黄浦核心板块豫园的露香园二期地块，在坊间还有着“黄浦区四大地王”的称号。

而上海城投早在2000年就参与黄浦旧改，其最早一批旧改征收地块，后也被建设为露香园一期项目。二十年间，该地段的土地价格也在不断地刷新。

摘牌最贵单价地

据了解，上海城投摘下的地块即为黄浦区豫园社区210F-01、210G-01、211J-01、211J-02、211K-04、211K-05、211K-06、211L-01、213A-01、213B-01地块及210F-02、213A-02、211K-01、211K-02、211L-02、211L-03地下空间地块。用途为商业、住宅用地，土地总面积12.51万平方米，其中地上出让宗地总面积5.77万平方米，地下水平投影占地总面积6.75万平方米，商业部分需全部自持。

该地块起价176亿元整，竞买保证金35.2亿元，起始楼面价89567元/平方米，已远超上海历年来出让地块的楼面起价。

根据出让条件，该地块需配建保障房占总住宅建筑面积5%，计6910.58平方米以上；全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上。

此外，受让人应在211J-02地块内配建1处示范性标准化菜场建筑面积1500平方米、配建1处助餐服务点300平方米、配建1处老年人日间服务中心建筑面积800平方米、配建1处豫园街道社区网格化管理中心建筑面积200平方米、配建1处豫园街道社区服务中心建筑面积1000平方米、配建1处文化设施建筑面积4500平方米。除菜场外其他公共服务设施建成后无偿移交给区相关管理部门。

最终，在地块挂牌竞价过程中，因只有一家企业报价，地块以底价176亿元成交。

其成交总价位居目前上海成交地块总价第四位，而89567元/平方米的成交楼面价为上海第二高价，第一则是2016年融信在静安区中兴路摘得的商住地，达100218元/平方米。

资料显示，上海总价第一位为今年年初香港置地竞得的徐汇滨江地块，总成交价310.5亿元；第二是黄浦区小东门街道商住地，总成交价248.5亿元；第三是徐汇区“徐家汇中心项目”商地，总成交价217.7亿元。

值得一提的是，在2020年11月23日上海市黄浦区政府公开的一份土地管理文件中，提到了该幅露香园二期地块在出让前是上海市城市建设投资开发总公司（现上海城投集团有限公司）和上海市黄浦区土地储备中心联合实施土地储备。

11月27日，上述地块挂牌出让。

从成交来看，结果并没有让人意外，由上海老牌国有房企城投以176亿元底价摘得了该幅地块，同时刷新上海市最高成交单价纪录。

二十年露香园

事实上，关于黄浦区豫园社区旧改的历史故事要追溯到二十年前，而主角依然是上海城投。

自2000年以来，上海城投就投入到了黄浦区的旧改工作中，其最早一批旧改征收地块，后也被建设为露香园一期项目。据观点地产新媒体了解，该楼盘已开盘认筹，一期项目住宅均价约16万元/平方米，而其别墅均价更是超过了21万元/平方米。

据相关研报显示，截至2020年上海城投的露香园低区未售11万平方米、货值220亿元。

然而，作为上海市大型旧区改造项目，露香园地块是块难啃的骨头。

露香园地块位于上海浦西地区人民路、方浜路、河南南路交界处，为上海黄浦区老城厢旧区改造的重要项目。定位上，露香园地块将建成为兼有老上海特色与现代时尚风格的高档商圈，因此被市场称之为“新天地的复制版”。

考虑到该项目所在区域属于上海老城区，而动拆迁则是旧区改造前期工作中难度最大的影响因素。据悉，露香园地块人口密集度高，需要动迁逾8000户居民，其中一期就需要动迁4000户左右。按照上海市的动拆迁标准，市中心黄金地段的支出成本不容小觑。在其具体操作难度上，很有可能会对参与企业造成一定压力。

在上海城投接手的几年后，有消息称李嘉诚旗下和记黄埔将参与该旧改项目的开发，不过该消息一度甚嚣尘上，最终并没有敲定。

2007年，据当时的报道称，已完成当地动迁90%的露香园地块，仍暂由上海城投独力经营，和黄并未有实质性介入。

经过十几年的努力，上海城投也迎来了曙光，2020年露香园低区连排别墅开盘销售，别墅开盘均价超过21万/平方米，加上大平层均价也超18万/平方米，净利润超百亿元。

2020年12月，上海市十五届人大常委会二十八次会议审议《关于本市2020年城乡规划制定和实施情况的报告》提到，上海2020年完成黄浦露香园二期等4个旧住房“拆落地”改造将“项目等地”变为“地等项目”。

除露香园二期地块早已完成拆迁，其余地块皆尚在征收中。这些地块的拆迁成本动辄百亿、几百亿，对未来开发商的资金要求非常之高，故称之为“地王”。

这意味，上海城投拿下该地块后，无需再经过漫长的拆迁就可以快速进行开发建设。对于城投来说，无疑是个甜蜜的地王。

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